Ob eine Klausel in einem MIetvertrag wirksam oder nichtig ist, hängt davon ab, ob sie individuell vereinbart bzw. ausgehandelt wurde. Oft werden Formularmietverträge verwendet, bei welchen die einzelnen Klauseln nicht besprochen werden.
Im Jahr 2010 hat der OGH in einer umfassenden Entscheidung zu Mietvertragsklauseln (2 Ob 73/10i) ausgesprochen, dass ein generelles Haustierverbot nichtig ist, sofern es sich um Haustiere handelt, die artgerecht in Behältnissen gehlante werden und wohnungsübliche Kleintiere sind (Ziervögel, Zierfische, Hamster, Schildkröten etc..).
Das Halten von Katzen oder Hunden kann sohin aus Sicht des OGH untersagt werden.
Der OGH hat sich aus Anlass eines Rechtsstreits mit dem Thema des Genehmigungsvorbehalts auseinander gesetzt: 10 Ob 24/21h:
Die Klägerin ist Konsumentin. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Haltung eines Haustieres von der Vermieterin genehmigt werden muss. Die Vermieterin hat die Haltung des Hundes untersagt.
Die Vermieterin hat diese Untersagung damit begründet, dass die Gefahr von Lärm- und Schmutzbelästigung gegeben ist. Es gebe bereits Beschwerden wegen Hunden in anderen Wohnungen.
Der OGH hat ausgesprochen, dass die Klausel im Mietvertrag zu allgemein formuliert ist und die Mieterin von der Willkür der Vermieterin abhängig ist. Die Klausel ist daher nichtig.
Der Genehmigungsvorbehalt wurde nicht individuell vereinbart bzw. besprochen und ist zu allgemein gehalten. Außerdem kann eine bestehende Belästigung durch einen anderen Hund der Mieterin nicht angelastet werden.
Maßgeblich für die Verpflichtung der Vermieterin, der Hundehaltung zuzustimmen, ist das (zu erwartende) Verhalten des – bestimmten Kriterien entsprechenden – künftigen Hundes.
Sollte der künftige Hund die Erwartungen beider Vertragsparteien nicht erfüllen, steht es der Vermieterin frei, die Unterlassung der Hundehaltung zu fordern.
Kündigung des Mietverhältnisses
Das Halten von Tieren in einer Wohnung stellt an sich noch keinen Kündigungsgrund dar. Wenn durch die Tierhaltung Mitbewohner belästigt werden und ihnen das Zusammenleben verleidet wird, kann der Kündigungsgrund gem. § 30 Abs 2 Z 3 MRG verwirklicht sein, ebenso bei unsauberer Tierhaltung.
WICHTIG: Einzelne Klauseln in einem Mietvertrag sollten immer besprochen und ausdrücklich vereinbart werden.