Wird ein Bestandsobjekt (Miete/Pacht) wegen außerordentlicher Zufälle (Feuer, Krieg, Seuche, Überschwemmung etc) unbrauchbar muss der Bestandgeber das Bestandsobjekt nicht wieder herstellen, der Mieter oder Pächter muss aber auch keinen Bestandszins entrichten.
Ist das Bestandsobjekt zum Teil zu gebrauchen so ist ein verhältnismäßiger Bestandszins zu erlassen (§ 1105 ABGB).
Das Landesgericht für ZRS hat sich ausführlich in seiner Entscheidung vom 17.2.2021 (GZ 39 R 27/21s) mit dieser Thematik auseinandergesetzt.
Ein Buchhändler konnte während des ersten Lockdowns auf Grund des Betretungsverbotes seine Buchhandlung nur eingeschränkt nutzen. Der Verkaufsraum war überhaupt nicht nutzbar, lediglich das Lager konnte auch während des Lockdowns genutzt werden. Trotz des von ihm angebotenen Onlinehandels konnte der Buchhändler lediglich 2 bis 5 % des Umsatzes – verglichen mit dem Vorjahr – erzielen.
Der Vermieter brachte vor, der Buchhändler müsse Fixkostenzuschüsse beantragen und diese Zahlungen des Staates dann im Sinne eines Ausgleichs als Miete an den Vermieter zahlen.
Die Verordnung des BMF (Gewährung von Zuschüssen zur Deckung von Fixkosten) regelt eine Schadensminderungspflicht des Antragstellers. Ein Antragsteller erhält nur dann einen Zuschuss zu den Fixkosten, wenn er alle zumutbaren Maßnahmen gesetzt hat, um die Fixkosten zu reduzieren. Die Geltendmachung von gesetzlich geregelten Mietzinsminderungsansprüchen sind solche Maßnahmen zur Reduzierung der Fixkosten.
Ein Bestandnhemer muss daher seinen Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Das LG für ZRS Wien bejahte daher den Anspruch des Buchhändlers auf Mietzinsminderung gegenüber dem Vermieter.
Die tatsächliche Nuzung des Bestandobjekts (zB als Lager) ist zu berücksichtigung, die Reduktion des Mietzinses war daher anteilig zu berechnen.
LG ZRS Wien 17.2.2021 3 9R 27/12s